注文住宅の土地探しで失敗しないポイント｜「先に土地を買う」が危ない理由【大阪の工務店が解説】
「家を建てたい。でも土地がない」——藏家（くらや）に来られる方の8割以上が、この状態からスタートされます。
そして、土地探しで一番多い失敗が「先に土地を買ってしまって、建物の予算が足りなくなる」ことです。
この記事では、大阪で国産材の木の家を建てる工務店・藏家が、土地探しで失敗しないための考え方と、工務店と一緒に土地を探すメリットを解説します。
目次
1. 家を建てるとき、土地はどうする？
家を建てたいと思ったとき、スタート地点は人それぞれです。
- 親が持っている土地に建てる
- 実家を建て替える
- 新しく土地を買って、そこに建てる
このうち、藏家にご相談いただく方の多くは3つ目、「土地から探したい」という方です。
そのため藏家では、土地探しの段階から一緒にお手伝いしています。
2. 土地探しで失敗する一番のパターン：先に土地を買ってしまう
「予算5,000万円で家を建てたい」という方を例に考えてみます。
先に土地を買った場合
ご自分で土地を探し、3,000万円で購入してから工務店に来られたとします。
残りは2,000万円。
「2,000万円で家は建ちますか？」というご相談になります。
2,000万円で家が建たないわけではありません。
ただ、建物の予算が2,000万円に縛られてしまうのが問題です。
本当は無垢の床にしたかった、断熱をしっかりやりたかった、という希望を削っていくことになります。
工務店と一緒に土地から探した場合
先に資金計画をして、建築費・諸経費・外構などで3,000万円かかるとわかれば、土地にかけられるのは2,000万円です。
藏家のように国産材の木にこだわった家を建てたい方にとって、建築費は削りにくい部分です。
だから「残りの金額で探せる土地」を先に決めます。
そうすると、次のような検討が自然と出てきます。
- 希望エリアの坪単価で、本当に予算に収まるのか
- エリアを少し変えたほうがいいのか
- 自己資金をもう少し出すか、親に援助をお願いするか
土地と建物を同時に考えるから、全体の予算が崩れない。
これが、先に土地を買う場合との一番の違いです。
3. なぜ工務店が土地探しをするのか？
「工務店は不動産屋じゃないのに、土地を探せるの？」と思われるかもしれません。
正直に言うと、藏家は不動産会社ではないので、土地情報が直接入ってくるわけではありません。
ただ、いろいろな地域に不動産会社の知り合いがいるので、ご希望のエリアに近い不動産会社に藏家から相談しています。
「それなら自分で不動産屋に行っても同じでは？」と思いますよね。
実は、ここが大切なところです。
藏家の土地探しの流れ
- 資金計画 … まず総予算を決め、建物の金額・その他工事の金額を出します
- 土地予算の算出 … 総予算から建築費を引いた金額が、土地にかけられる金額です
- 土地探し … その金額に合う土地を、不動産会社と連携して探します
- 購入前の現地調査 … 候補が見つかったら、藏家が購入前に現地を確認します
4. 購入前の現地調査で何を見るのか
いい土地が見つかったら、契約の前に工務店が現地を見に行きます。
見ているのは、たとえばこんなところです。
- 近隣の状況、日当たり、風通し
- 前面道路の広さ、交通量
- 隣の家の窓の位置
- 上下水道が引き込まれているか
- 希望の間取りがきれいに入るか
- 予算に収まるか
土地の「見えない費用」に注意
土地には、購入価格とは別に費用がかかることがよくあります。
- 高低差があって擁壁（ようへき）を作らないといけない
- 隣地との境界に何もなく、フェンスを建てないといけない
- 上下水道の引き込みや、水道管の引き込み直しが必要
特に水道管は見落としがちです。
大阪市内では13mmの水道管の新設が認められておらず、25mmが必要です。
引き込み済みの土地でも、古い13mmの管や鉄管・鉛管なら引き込み直しになり、道路の掘削を伴うと100万円前後かかることもあります。
先に土地を買ってしまうと、この費用を「その土地に合わせて」払うしかありません。
購入前にこうした費用も含めて土地の金額を考えておかないと、理想の建物が建てられなくなる可能性があります。
不動産会社は建築のプロではない
ここで一つ注意していただきたいのが、不動産会社は建築のプロではないということです。
ほとんどの不動産会社は、土地を紹介して契約してもらうことが仕事です。
「その土地に、希望の建物が建つか」までは深く考えてくれません。
逆に、工務店に先に話が来ていれば、条件が厳しい土地でも「この形なら希望に添える」と判断できて、割安な土地を手に入れられることもあります。
5. 土地探しの正しい順番
注文住宅を建てたいなら、できれば先に建築会社を訪問して、気に入った会社を絞ることをおすすめします。
その上で、建築会社に土地を探してもらうか、不動産会社を紹介してもらうと安心です。
自分たちで見つけた土地があるときも、信頼できる工務店がいれば購入前に相談できるので心強いです。
よくある質問
Q. 土地探しだけの相談でもいいですか？
A. 藏家の土地探しは、「建物も藏家で建てる」ことを前提に、資金計画から一緒に進めるものです。
土地探しだけのご依頼はお受けしていませんが、「藏家で建てたいけれど土地がまだない」という段階でのご相談は歓迎しています。
Q. 自分で見つけた土地を見てもらえますか？
A. こちらも同じく、藏家で建てることを前提にしたご相談であれば、購入前に現地を確認して、希望の建物が建つか・追加費用がかかりそうかをお伝えします。
契約前にご相談ください。
Q. 対応エリアはどこまでですか？
A. 大阪市住吉区の事務所から車で1時間圏内が目安です。
大阪府のほか、兵庫・奈良・京都・和歌山の一部にも対応しています。
まとめ
予算が有り余っていて、土地にも建物にもいくらでもかけられる——そんな人はほとんどいません。
まず予算がある。
これが大前提です。
その予算の中に、土地と建物の両方を収めないといけません。
そのためには、自分の気に入った工務店を選んで、そこと一緒に土地を探すこと。
これが、理想の注文住宅を建てる第一歩だと思います。
「このエリアで、この予算で建てられる？」という段階のご相談でも大丈夫です。
